不動産・税
2018/05/31

土地を相続したときの相続税はいくら?

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
相続税は、基礎控除額分を上回る財産を相続したときにかかる税金です。2015年度(2015年1月1日以降。以下同じ)から相続税の基礎控除額が下がり、相続税を支払う必要がある人が増えました。自分は大丈夫――そう思っていた方でも、実家の相続に伴い、はからずも相続税を支払わなければならなかった、というケースが増えています。

そこでここでは、土地を相続するときに相続税がいくらかかるのか解説します。

相続税の計算

相続税は、亡くなった人から相続財産を引き継いだときに課される税金です。冒頭で述べた基礎控除額は次の計算で算出します。

遺産にかかる基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人※の数
※法定相続人とは、被相続人の死亡によって財産を承継できると民法で定められている人のことをいいます。

2014年度(2014年12月30日以前。以下同じ)までの基礎控除額は、「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」でした。法定相続人が1人の場合の基礎控除額は、2014年度までは6,000万円であったのに対し、2015年以降は3,600万円に下がりました。

この税制改正で基礎控除額が改正前に対して60%の水準となったため、改正前は相続財産が基礎控除額以下であった方も改正により基礎控除額を超え、予想外に相続税を課されるパターンも想定できるでしょう。

ここからは、被相続人(亡くなった人)が母、相続人が息子1人で、相続財産として実家(土地)のみを相続する場合を前提として考えます。

相続人が一人の場合の相続税の計算は、大まかに言えば次の通りです。
相続税=(相続財産の評価額-基礎控除額)×税率

次の速算表にあてはめて計算すると税額が算定できます。
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10
3,000万円以下 15 50万円
5,000万円以下 20 200万円
1億円以下 30 700万円
2億円以下 40 1,700万円
3億円以下 45 2,700万円
6億円以下 50 4,200万円
6億円超 55 7,200万円


相続人に配偶者がいる場合は、配偶者の税額軽減の特例(1億6千万円か、配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額まで配偶者には相続税がかからないという制度です)がありますが、配偶者がおらず、子供一人が相続する場合の相続税額は大きくなりがちです。

土地の評価方法

相続税を計算するためにはまず、相続財産の評価額を算定しなければなりません。相続税法では土地の「評価額」をどのように計算すると定義しているのでしょうか。

土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2つの評価方法があります。

路線価方式

市街地の宅地では路線価方式を用いて土地を評価しています。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、千円単位で表示されます。路線価は毎年改定するもので、例年7月頃に改定した路線価を公表しています。
土地の評価額=路線価(千円/㎡)×土地の形状等に応じた奥行価格補正率等×面積(㎡)

たとえば、路線価が400千円で、奥行価格補正率が1.0、面積が150㎡の土地の評価額は、400千円×1.0×150㎡=6,000万円です。これを、母から息子に家を相続した場合の「評価額」としましょう。

倍率方式

路線価が定められていない地域では倍率方式を用いて計算します。
土地の評価額=固定資産税評価額×地域ごとの倍率

なお、土地や建物を他人に貸している場合(貸地や貸家建付地の評価)については、土地の評価額が低くなるよう、配慮されます。

小規模宅地等の特例

先に挙げた被相続人が母、相続人が息子の例では、6,000万円が土地の評価額としました。たとえば、これが母の実家の土地で、息子が一人で相続する場合、基礎控除額の3,600万円を超える部分の2,400万円に税率をかけた相続税を支払わなければならないのでしょうか。

もし、母が一人暮らしをしており、その息子に持ち家がなく、その息子が相続税の申告期限まで実家の土地を保有し続けるであれば、その土地にかかる相続税を減額してもらえる制度があります。それが、小規模宅地等の特例と言われる制度です。この例では時価の8割分が減額されます。

小規模宅地等の特例とは、相続などで取得した土地の評価額から最大8割、評価額から減額して計算される租税特別措置法の規定です。土地の用途により、減額割合や限度面積が次のとおり異なります。

※事業用と居住用の両方の土地を持っていた場合は要件を満たせば両方の土地について特例が適用されますが、一定の調整計算が必要です。なお、不動産貸付のうち、一定の要件を満たす同族会社に対する貸付については減額割合80%、限度面積400㎡となります。
先のケースにおいてこの特例が適用されたとすると土地の評価額は6,000万円×(1-80%)=1,200万円と計算できます。基礎控除額を下回り、相続税はかからないことになります。

土地はあらかじめ相続税の確認を

ただし、本特例の適用を受けるためには、土地や相続人に一定の要件があります。相続税がかかるかどうか不安な方は、ご相続財産の棚卸を行い、概算で相続税の総額がどのくらいになりそうか。相続税額が生じる場合、納税額の確保ができているかを事前に確認することをおすすめします。相続開始後、何も把握していない相続人が対応に苦慮することがないように準備をしておくことが肝要かと思います。

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